Квартира с последствиями. Семью с детьми могут лишить недвижимости

Ангарские Ведомости

О трёхкомнатной квартире в семье К. мечтали давно. Поэтому сразу, как только расплатились с ипотекой за свою «двушку» в 84 квартале, решили расширяться. Тем более был для этого ещё один, печальный повод - старший мальчик имеет инвалидность. И некоторые особенности ежедневного ухода за ним предполагают изоляцию от младшей сестры.

- Нам порекомендовали риелтора из соседнего Усолья, и практически сразу же она предложила нам трёхкомнатную квартиру на первом этаже в 72 квартале. Нас не смутило, что это бывшее офисное помещение, и то, что цена за него немного ниже, чем за аналогичные по площади квартиры. Продавец объяснил это тем, что придётся самим делать ванную, заделывать дверной проём. В общем, мы согласились на покупку, - вспоминает Наталья К.
Она показывает видео квартиры сразу после переезда и ремонта на скорую руку: видны неоштукатуренные блоки, которыми заложили выход из квартиры на улицу, детские кровати, вещи в мешках. Женский голос рассказывает, как все прекрасно устроились на новом месте.
Квартиру К. купили в марте, а в сентябре узнали, что сделка купли-продажи будет признана недействительной, так как была совершена должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов.
Круги на воде
Чтобы объяснить, как так получилось, необходимо вернуться на несколько лет назад, когда всему городу было известно имя Натальи ЖИЛКИНОЙ. Хозяйка квартирного агентства «Единое» продавала квартиры, вот только деньги за них оставляла у себя на «ответственное хранение», и больше их никто не видел: ни покупатели, ни продавцы. Таким образом, обманутыми оказались 28 человек. Женщина попала за решётку, а квартира, где располагался офис агентства, оказалась в распоряжение её мужа Тамерлана З. (мужчина поменял имя и фамилию), который подарил её не кому-нибудь, а своей тёще Ивановой (фамилия изменена). Через некоторое время женщина продала её Николаеву (фамилия изменена), а уж тот перепродал её Коноваловым за 2 млн 850 тысяч рублей. Правда, в договоре купли-продажи значится совсем другая сумма - 1 млн рублей. Чего греха таить, многие из нас стремятся сэкономить на уплате налогов, указывая в договорах купли-продажи гораздо меньшие суммы. А о том, как это впоследствии сказалось, читайте дальше.
Суд да дело
Дело по спорной квартире рассматривалось в Иркутском арбитражном суде, куда обратилась за признанием недействительности сделки Татьяна КРУТИКОВА, финансовый управляющий Тамерлана З. Там-то и выяснилось, что в 2019 году мужчина занял 3 млн рублей у некоей Васильевой (фамилия изменена), а спорная квартира стала залогом в качестве обеспечения договора займа. Помимо этого, Тамерлан был должен нескольким юридическим лицам ещё почти миллион рублей.
Заявление о признании Тамерлана З. банкротом было принято Арбитражным судом Иркутской области в октябре 2022 года. Таким образом, в соответствии с законом о банкротстве все сделки, совершённые с квартирой, попадали в так называемый трёхлетний период подозрительности - с 2019-го по 2022 год.
Подозрительным суду показался переход права собственности от зятя к тёще, так как договор дарения был подписан ровно за 10 дней до того, как мужчина должен был вернуть Васильевой деньги по договору займа. Суд посчитал, что таким образом он попытался скрыть своё имущество, на которое кредиторы могли бы обратить взыскание.
Ещё один подозрительный момент - указание в договоре купли-продажи квартиры между Николаевым и Коноваловыми суммы в 1 млн рублей. Да, в суде фигурировал ещё один договор - купли-продажи неотделимых улучшений на сумму 1 млн 750 тысяч рублей, но в нём не были раскрыты сами неотделимые улучшения, расчёт их стоимости и фактической необходимости.
«Любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества знакомится со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выясняет основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него, правомочия продавца на отчуждение имущества, реальную стоимость имущества, наличие или отсутствие споров относительно права собственности на имущество» - цитата из судебного решения.
Исходя из этого, суд решил, что К. должно было насторожить стремление продавца продать квартиру по заниженной цене, раскрывающее его стремление как можно быстрее избавиться от спорной недвижимости. А это среди прочих обстоятельств дела способствует признанию их как недобросовестных покупателей.
В итоге в своём решении суд пришёл к выводам, достаточным для признания всех сделок - договоров купли-продажи и дарения - недействительными.
Послесловие
- Получилось, что мы как будто мошенники! А я с 14 лет работаю, всего сама добивалась. И муж такой же. Когда письмо о банкротстве пришло мужу на сайт Госуслуг, у нас волосы на голове зашевелились. Кинулись к риелтору - как такое произошло? А она руками разводит и глазами хлопает, - возмущается Наталья.
Сейчас вместе с новым адвокатом они составили апелляционную жалобу, в которой попытаются доказать, что являются добросовестными покупателями. Пожелаем удачи и будем следить за дальнейшим развитием ситуации.

Комментарий
Татьяна Крутикова, юрист:
- Как человек и мама троих детей, я прекрасно понимаю весь ужас ситуации, в которой оказалась Наталья. Поэтому, находясь «внутри дела», зная, за что можно «уцепиться», чтобы с большой долей вероятности взыскать стоимость квартиры с предыдущего владельца, я предложила ей свою помощь, причём бесплатно. Наталья от моего предложения отказалась.

На самом деле в последнее время покупка квартиры - это настоящий квест. Мы попросили Татьяну Сергеевну дать нашим читателям несколько советов, на что необходимо обратить внимание, прежде чем вступить в сделку по купле-продаже квартиры.
1. Проверить наличие либо отсутствие исполнительных производств на собственника квартиры на сайте судебных приставов. Причём наличие оконченных производств не означает, что долги на самом деле выплачены. Бывает и так, что они прекращаются в связи с невозможностью исполнения, так как у должника нет имущества, на которое можно обратить взыскание. Но долг-то остался!
2. На сайтах судов по месту проживания и прописки продавца проверить наличие судебных решений о взыскании с него задолженностей.
3. Посмотреть в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве информацию о наличии имеющихся дел по банкротству собственника помещения.
4. Запросить у продавца выписку с сайта «Госуслуги» о наличии у него судебных задолженностей.
5. Если квартира продаётся после приватизации, то справку из БТИ о проживающих в квартире отказавшихся от приватизации, так как за ними может сохраняться право пожизненного проживания.
6. Проверить наличие граждан, выписанных из квартиры по судебному решению (например, осуждённых). Они впоследствии могут заявить свои права на жильё.
7. Особую осмотрительность проявить, приобретая жильё, купленное на средства материнского капитала. В частности, проверить, выделены ли доли на несовершеннолетних детей.
8. Запросить у продавца предыдущий договор купли-продажи. Должно насторожить, если квартира продаётся через короткое время после её покупки.
9. В договоре купли-продажи обязательно указывать реальную стоимость квартиры - позже это поможет доказать, что вы добросовестный приобретатель.
И напоминаем: срок оспаривания сделки составляет три года с момента покупки квартиры, развода и раздела имущества, банкротства и так далее. Если что-то упустили, можно остаться без квартиры, зато с долгами.